Distrate. A palavra que aparece nos documentos e que ninguém explicou antes.

Há um momento num processo de compra de casa que produz uma reacção específica em muitos compradores: o momento em que aparece pela primeira vez a palavra distrate num documento e ninguém à volta parece achar que precisa de ser explicada. O advogado usa-a com a naturalidade de quem assume que toda a gente sabe o que significa. O consultor menciona-a de passagem. E o comprador acena com a cabeça e decide perguntar mais tarde.

A palavra merece uma explicação que raramente chega a tempo.

O que é

Distrate é o nome técnico para uma coisa simples: o cancelamento formal de um acordo que existia. Quando dois contratos se fazem, também se podem desfazer. O distrate é o documento que prova que foram desfeitos.

Numa compra de casa, aparece quase sempre por uma de duas razões.

A primeira e mais comum: o vendedor comprou a casa com um empréstimo bancário. O banco que emprestou o dinheiro ficou com uma garantia registada sobre a casa, que se chama hipoteca. Essa garantia existe nos registos públicos e significa que a casa não é completamente livre enquanto o empréstimo não estiver pago. Quando o vendedor vende a casa e usa esse dinheiro para pagar o que deve ao banco, o banco emite um documento a confirmar que a dívida está liquidada e que a garantia pode ser cancelada. Esse documento é o distrate.

Sem ele, o comprador adquire uma casa que ainda tem a garantia do banco do vendedor registada em cima. Mesmo que o vendedor garanta que vai tratar disso depois, o risco é do comprador enquanto o registo existir.

A segunda razão é menos frequente mas igualmente importante: a casa tem um contrato de arrendamento registado. Um inquilino que tem contrato registado tem direitos sobre a casa que o novo proprietário é obrigado a respeitar. Se o comprador quer a casa livre para habitar, o contrato tem de ser cancelado formalmente antes da venda. Esse cancelamento é também um distrate, feito por acordo entre o proprietário e o inquilino.

Como funciona na prática

O distrate da hipoteca acontece habitualmente no mesmo momento em que a escritura é assinada. O dinheiro da venda é usado para pagar o que o vendedor deve ao banco, o banco confirma o pagamento e emite o distrate, e a garantia é cancelada. Tudo no mesmo dia, por vezes no mesmo acto.

Parece simples. E quando está bem coordenado é simples. O problema é que esta coordenação envolve várias partes, o banco do vendedor, o banco do comprador quando existe financiamento, o notário, o solicitador que trata dos registos, e cada uma tem os seus próprios prazos e procedimentos. Quando alguém não está preparado ou demora mais do que o previsto, o prazo da escritura pode ser afectado.

O que o comprador precisa de saber antes de avançar

Há três perguntas simples que evitam a maior parte das surpresas.

A primeira: a casa tem algum registo de hipoteca ou de outro tipo de garantia? Esta informação está num documento público chamado certidão permanente, que qualquer pessoa pode consultar online no site do registo predial. Se existir, importa saber quanto ainda está em dívida e como está previsto o cancelamento.

A segunda: existe algum contrato de arrendamento registado sobre a casa? Também visível na mesma certidão. Se existir, importa perceber o que está acordado com o inquilino e se a saída está confirmada antes de a escritura acontecer.

A terceira: quem trata do distrate e em quanto tempo? Esta é a pergunta que mais frequentemente não é feita, e é a que mais frequentemente causa problemas. O prazo que está no contrato promessa precisa de ser compatível com o tempo que o banco ou o inquilino levam a formalizar o cancelamento. Se não for, o atraso é inevitável.

Porque é que isto importa

O distrate é um dos detalhes do processo que parece burocrático e secundário até ao momento em que não está resolvido a tempo. Nesse momento, com a escritura marcada e o processo avançado, descobrir que há um cancelamento pendente que ainda não foi tratado é uma das formas mais frustrantes de atrasar algo que devia estar a terminar.

A melhor forma de evitar este problema é simples: verificar a certidão permanente logo no início do processo, antes de fazer qualquer oferta, e perceber exactamente o que existe registado sobre a casa e o que é necessário para que fique livre. Esta verificação demora minutos e pode poupar semanas de complicações.

Uma casa livre de registos é uma casa que pode ser transmitida sem surpresas. Verificar que está livre, ou perceber exactamente o que falta para que fique, é uma das primeiras perguntas de um processo bem conduzido, não uma das últimas.