Comprar com procuração. O que ninguém explica antes de o problema aparecer.

Há situações em que comprar uma casa sem estar presente na escritura é não apenas possível mas necessário. O comprador está no estrangeiro. A agenda não permite a deslocação. O processo tem urgência e o prazo não espera. A solução que o mercado apresenta nestas situações é a procuração: um documento que autoriza outra pessoa a agir em nome do comprador, a assinar o que precisa de ser assinado, a fechar o que precisa de ser fechado.

É uma solução legítima, regulada, e com décadas de utilização no mercado imobiliário português. É também uma solução que, quando usada sem o conhecimento necessário, expõe o comprador a riscos que nenhum entusiasmo pela casa devia fazer ignorar.

O que é uma procuração e o que permite fazer

Uma procuração é um documento pelo qual uma pessoa, o mandante, atribui a outra, o mandatário, poderes para agir em seu nome. No contexto de uma compra de casa, esses poderes podem ser amplos ou restritos, gerais ou específicos, e a diferença entre os dois tipos tem implicações directas no nível de protecção que o comprador tem.

Uma procuração específica define com precisão o que o mandatário pode fazer: comprar um imóvel determinado, pelo preço acordado, nas condições estabelecidas, no prazo definido. Nada mais. O mandatário não pode alterar condições, não pode usar a procuração para outra finalidade, não pode agir fora dos limites que o documento estabelece.

Uma procuração geral atribui poderes amplos que podem incluir a capacidade de vender, hipotecar, onerar, e praticar todos os actos de administração e disposição de bens. É um documento de confiança total no mandatário e de exposição significativa para o mandante. No contexto de uma compra de casa, uma procuração geral é raramente necessária e frequentemente excessiva.

O comprador que assina uma procuração sem ler com atenção o que está a assinar pode estar a dar poderes que não pretendia dar, a uma pessoa em quem confia mas cujos actos não vai poder controlar a partir do momento em que o documento estiver assinado.

A procuração e o contrato promessa

O momento crítico numa compra com procuração não é a escritura. É o contrato promessa de compra e venda, que precede a escritura e que define as condições da transacção: preço, prazo, condições suspensivas, consequências do incumprimento.

Se o comprador assina o contrato promessa pessoalmente e usa a procuração apenas para a escritura, o risco é limitado: as condições estão fixadas e o mandatário tem um espaço de acção estreito. Se o mandatário assina também o contrato promessa, o comprador está a confiar que as condições negociadas são efectivamente as que ficaram no papel, sem ter verificado.

Esta distinção é fundamental e raramente é explicada com clareza. Um comprador que está no estrangeiro e delega a totalidade do processo num mandatário, incluindo a assinatura do contrato promessa, está a confiar num terceiro numa fase em que as condições ainda não estão fixadas. Qualquer erro, qualquer desvio em relação ao que foi acordado verbalmente, qualquer condição que ficou de fora ou foi formulada de forma diferente do que o comprador esperava, só será descoberto quando o processo já está avançado e os custos de desfazê-lo são reais.

Quem pode ser mandatário

A lei portuguesa não impõe restrições significativas sobre quem pode ser mandatário numa procuração para compra de imóvel. Pode ser um familiar, um amigo, um advogado, um consultor imobiliário, qualquer pessoa em quem o comprador confie e que esteja disponível para actuar em seu nome.

A palavra-chave é confie. E a confiança, no contexto de uma transacção desta dimensão, devia ser verificada e não apenas pressuposta.

Um mandatário que é também consultor imobiliário da transacção tem um conflito de interesses que é importante reconhecer: está simultaneamente a representar o comprador e a ter interesse no fecho da transacção, que é o que gera a sua remuneração. Não significa que vá agir de má fé. Significa que os incentivos não estão perfeitamente alinhados com os interesses do comprador em todos os momentos do processo.

Um mandatário que é familiar ou amigo tem a confiança pessoal mas pode não ter o conhecimento técnico necessário para identificar problemas no processo, para ler um contrato promessa com a atenção que merece, ou para saber quando é necessário parar e consultar um advogado antes de assinar.

O mandatário ideal é alguém que combina confiança pessoal com competência técnica e sem conflito de interesses directo na transacção. No mercado imobiliário, essa combinação aponta tipicamente para um advogado de confiança do comprador, com experiência em transacções imobiliárias, sem qualquer relação com o vendedor ou com o consultor que representa o vendedor.

A procuração feita no estrangeiro

Quando o comprador está fora de Portugal, a procuração tem de ser formalizada de acordo com as regras do país onde é outorgada, com apostilha de Haia quando aplicável, e traduzida e certificada para uso em Portugal quando necessário.

Este processo tem prazos. A apostilha demora. A tradução certificada demora. E o mercado imobiliário não espera com a paciência que o processo burocrático exigiria. Há transacções que perderam prazo porque a procuração não chegou a tempo. Há compradores que assinaram procurações com urgência, em condições menos controladas do que seria ideal, porque o processo não deu tempo para fazer melhor.

A solução para este problema é antecipar. Uma procuração formalizada antes de existir uma casa específica para comprar, com poderes claramente definidos e limitados, está disponível quando o processo precisar dela sem a pressão de um prazo que não espera.

A revogação da procuração

Uma procuração pode ser revogada pelo mandante a qualquer momento, por declaração unilateral comunicada ao mandatário. É um direito que existe e que é importante conhecer, porque há situações em que o processo muda, a confiança no mandatário muda, ou as condições da transacção mudam de uma forma que o comprador não aceita mas que o mandatário está em posição de aceitar em seu nome.

O problema é que a revogação tem de ser comunicada ao mandatário antes de ele actuar. Se o mandatário assinar um documento antes de receber a comunicação de revogação, o acto é válido. A protecção que a revogação oferece é real mas tem limites temporais que exigem que o comprador actue com rapidez quando decide revogar.

O que um comprador devia fazer antes de assinar uma procuração

A resposta curta é: falar com um advogado. Não com o consultor imobiliário, não com o mandatário que vai usar a procuração, não com o notário que vai fazer a escritura. Com um advogado que representa exclusivamente o seu interesse e que não tem qualquer outro incentivo que não seja protegê-lo.

Esta conversa devia acontecer antes de a procuração ser redigida, para garantir que os poderes atribuídos são exactamente os necessários e não mais do que isso. Devia acontecer antes de o contrato promessa ser assinado, para garantir que as condições são as correctas. E devia acontecer com a documentação do imóvel em mão, para garantir que não há surpresas que o processo burocrático vai revelar depois de os compromissos estarem assumidos.

Uma procuração bem feita, com poderes específicos, atribuída a um mandatário de confiança com competência técnica, é uma solução que funciona bem. O mercado tem exemplos de compras bem sucedidas com procuração todas as semanas.

O que não funciona bem é a procuração feita à pressa, com poderes vagos, atribuída a quem estava disponível em vez de a quem era o mais indicado, numa transacção onde o comprador confiou que tudo correria bem porque não imaginou que pudesse correr de outra forma.

O problema com esta última versão é que quando o erro aparece, o processo já está avançado o suficiente para que desfazê-lo tenha um custo real. E esse custo, ao contrário do da procuração bem feita, não estava previsto no orçamento.