As zonas de Lisboa que ainda não explodiram. E o que significa explodir.

Há uma expressão que circula no mercado imobiliário lisboeta com uma regularidade que já devia ter levantado mais sobrancelhas do que levantou. A expressão é esta: aquela zona vai explodir.

Diz-se de bairros que estão em transformação, de zonas que têm potencial não realizado, de localizações onde os preços ainda não reflectem o que a zona vai ser. Diz-se com a convicção de quem conhece o mercado e com a vagueza de quem prefere não ser específico sobre datas.

Vale a pena perceber o que a expressão significa de facto antes de a usar como argumento de compra.

Quando um bairro explode, no sentido que o mercado usa, acontecem em simultâneo ou em sequência rápida um conjunto de transformações que se reforçam mutuamente. A procura de compradores e de arrendatários aumenta de forma significativa. O investimento em reabilitação acelera, porque os promotores percebem que os preços de venda justificam o investimento que não justificavam antes. O comércio muda de carácter: os minimercados e as mercearias de bairro dão lugar a cafés com design, restaurantes com carta cuidada, lojas que vendem objectos que ninguém precisa mas toda a gente quer. A população residente muda de perfil, porque quem vivia ali por razões de custo já não consegue pagar o que a zona passou a custar, e quem chega tem rendimentos e expectativas diferentes.

É um processo que Lisboa conhece bem porque já o viveu em vários bairros nas últimas duas décadas. A Mouraria era considerada uma zona degradada e potencialmente perigosa até que deixou de o ser. O Intendente era um bairro que o resto da cidade evitava até que passou a ser uma referência. Marvila era zona industrial sem vida residencial até que se tornou o bairro mais fotografado de Lisboa por quem se mudou para cá nos últimos dez anos.

Em cada um destes casos, havia pessoas que compraram antes. Que pagaram preços que na época pareciam arriscados ou pelo menos pouco óbvios, em zonas que o mercado ainda não tinha validado. E que alguns anos depois tinham activos cujo valor tinha crescido de forma significativa, não porque tivessem tido sorte, mas porque tinham lido correctamente os sinais de uma transformação que estava em curso.

A pergunta relevante não é se uma zona vai explodir. É o que a impede de ter explodido já e se esse impedimento é temporário ou estrutural.

Mouraria, Intendente, Penha de França

Estas três zonas partilham uma característica: estão geograficamente próximas do centro histórico consolidado mas foram durante décadas percebidas como periféricas em termos de atractividade. A Mouraria e o Intendente já fizeram a maior parte do caminho. A Penha de França está num ponto de transição mais avançado do que muita gente reconhece.

O que ainda trava a Penha de França não é a localização nem a qualidade do parque habitacional, que tem alguns dos edifícios oitocentistas mais interessantes de Lisboa fora dos bairros já consagrados. É a percepção, que demora mais tempo a mudar do que a realidade. O bairro já tem os sinais visíveis de transformação. Os preços ainda não reflectem completamente o que os sinais indicam.

Beato e Xabregas

O Beato teve o seu momento de atenção mediática quando o Hub Criativo do Beato foi instalado no antigo complexo militar e industrial da zona. Esse momento gerou expectativas que o mercado ainda não confirmou completamente, em parte porque a escala da transformação é menor do que o ruído em torno dela sugeria, e em parte porque a acessibilidade da zona continua a ser um impedimento real.

Xabregas é a extensão natural desta transformação para oriente, com um parque habitacional histórico de grande qualidade que está significativamente subvalorizado em relação ao que a localização e os edifícios justificariam se a acessibilidade melhorasse. O que trava Xabregas é estrutural mas não permanente: a ligação ao resto da cidade por transporte público é inadequada para o perfil de residente que a zona precisa de atrair para completar a sua transformação.

Campolide e a Amoreiras

Campolide é talvez o caso mais curioso de Lisboa. É um bairro com uma localização central, com acessibilidade razoável, com um parque habitacional misto que inclui edifícios de qualidade real, e que continua a ser transaccionado a preços que não reflectem essa combinação de factores.

O que falta a Campolide é narrativa. Não tem a história de bairro histórico que tem Alfama nem a imagem de bairro moderno que tem o Príncipe Real. É um bairro funcional e anónimo numa cidade onde a narrativa influencia o preço de forma muito directa. Mas há um segundo factor que o mercado conhece e raramente nomeia: a presença de núcleos de habitação social na zona envolvente pesa na percepção de quem compra, independentemente do que a realidade quotidiana do bairro efectivamente é.

Esta é uma das dinâmicas mais honestas e menos discutidas do mercado imobiliário de Lisboa. A proximidade de bairros sociais afecta os preços não porque o risco seja necessariamente maior mas porque a percepção de risco é maior, e no imobiliário a percepção tem efeitos tão reais quanto a realidade. O que isto significa para um comprador informado é que existe uma diferença entre o que a zona vale em termos objectivos, localização, acessibilidade, qualidade do parque habitacional, e o que o mercado paga por ela, e essa diferença é frequentemente onde o potencial de valorização existe.

À medida que a pressão de procura sobre as zonas já valorizadas se intensifica e os preços sobem, os compradores começam a reavaliar zonas que tinham descartado por razões de percepção. Campolide está nesse processo. A zona das Amoreiras adjacente partilha com Campolide a subvalorização relativa em relação à centralidade real que oferece, e tem a seu favor uma escala e uma oferta de comércio e serviços que Campolide ainda não tem de forma equivalente.

Ajuda e Belém interior

Belém enquanto destino turístico está completamente validada pelo mercado. Belém enquanto zona residencial para quem não é turista continua a ter preços que reflectem a percepção de distância ao centro mais do que a realidade de acessibilidade que o eixo ribeirinho oferece.

A Ajuda, imediatamente acima de Belém, é um caso que concentra de forma particularmente visível as tensões que travam a transformação de várias zonas de Lisboa. Tem um parque habitacional histórico de grande interesse, uma escala de bairro que a maior parte das zonas centrais de Lisboa já perdeu, e preços que são significativamente inferiores ao que zonas com características equivalentes custam noutras partes da cidade.

Mas a Ajuda tem também, dentro dos seus limites e nas suas imediações, núcleos de habitação social com peso real na percepção da zona. O Bairro 2 de Maio e o Bairro do Casalinho da Ajuda são realidades que o mercado incorpora nos preços da zona envolvente de forma que não é proporcional ao impacto efectivo que têm na qualidade de vida quotidiana de quem ali vive. É o mesmo mecanismo que actua em Campolide, mas com uma intensidade maior porque a concentração é maior e porque a Ajuda tem menos factores compensatórios na sua narrativa de mercado.

O que isto significa na prática é que a Ajuda tem um desconto de percepção que excede o desconto que a realidade justificaria. Não é uma zona sem problemas. É uma zona cujos problemas reais são menores do que os que o preço sugere, e cujos activos, a qualidade do parque habitacional histórico, a escala humana, a proximidade a Belém e ao eixo ribeirinho, são maiores do que o preço reflecte.

O que falta à Ajuda para completar a sua transformação é o mesmo que falta a outras zonas nesta situação: investimento âncora suficiente para mudar a narrativa, e oferta comercial e de serviços de proximidade que torne o bairro autossuficiente para o perfil de residente que a zona precisa de atrair. São problemas que se resolvem com procura, e a procura ainda não chegou em quantidade suficiente para os resolver.

Quando chegar, e as condições para que chegue estão a construir-se lentamente, a diferença entre o que a Ajuda custa hoje e o que custará será visível. Quem comprar antes não precisará de ter acertado na data. Precisará de ter percebido que a distância entre a percepção e a realidade era demasiado grande para ser permanente.

O que distingue uma zona que vai explodir de uma que vai ficar na mesma

Há quatro condições que, quando se combinam, tornam a transformação de um bairro uma questão de tempo e não de hipótese.

A primeira é a localização relativa. Zonas adjacentes a bairros já valorizados têm um potencial de transformação que zonas isoladas não têm, porque a gentrificação avança por contágio mais do que por salto. Quem não consegue pagar o Príncipe Real procura o que está ao lado do Príncipe Real.

A segunda é a qualidade do parque habitacional existente. Bairros com edifícios de qualidade real que estão subvalorizados por razões de percepção têm um potencial diferente de bairros com construção precária que exige demolição e reconstrução. A reabilitação é mais rápida e mais barata do que a demolição e reconstrução, e o resultado final tem mais valor quando preserva o que existia.

A terceira é a acessibilidade, real e percebida. A acessibilidade real importa para quem já vive na zona. A acessibilidade percebida importa para quem está a decidir se vai viver na zona. As duas nem sempre coincidem, e a diferença entre elas é frequentemente o espaço onde o potencial de valorização existe.

A quarta é a presença de investimento âncora. Um equipamento cultural, um restaurante com visibilidade, um projecto de reabilitação de qualidade que cria uma referência visual para o que o bairro pode ser. Este investimento âncora não cria a transformação sozinho, mas sinaliza ao mercado que a transformação está em curso e acelera o processo.

As zonas de Lisboa que têm estas quatro condições e que ainda não as converteram em preços são as que valem a pena conhecer agora. Não porque a explosão seja garantida nem porque tenha data marcada. Mas porque o risco de comprar antes é sistematicamente inferior ao custo de comprar depois.

Quem comprou na Mouraria antes de ela explodir não precisou de acertar na data exacta. Precisou de perceber que as condições estavam reunidas e de ter tolerância para esperar que o mercado chegasse à mesma conclusão.

Essa tolerância é, em imobiliário, uma das formas mais consistentes de criar valor.