Alfama: comprar autenticidade tem preço - e vale cada euro

Alfama é o único bairro de Lisboa que sobreviveu ao terramoto de 1755. A sua origem é mourisca - o nome vem do árabe "al-hamma" (fontes quentes). Durante séculos foi bairro de pescadores e classes populares; o fado nasceu aqui nas primeiras décadas do séc. XIX.

Há uma Lisboa antes e depois de Alfama. Não no sentido cronológico, que esse é óbvio, mas no sentido de quem a entende. Alfama não se explica em metros quadrados.

Construída pelos mouros sobre a colina do castelo, Alfama é o único bairro de Lisboa que o terramoto de 1755 não conseguiu apagar. As ruas estreitas em labirinto, os becos sem saída, as casas encostadas umas às outras, as janelas com azulejos e roupas a secar ao sol: tudo isso é genuíno, não encenado. O nome vem do árabe al-hamma, que significa fontes quentes. Havia termas romanas aqui. A memória da cidade está literalmente nas pedras.

O fado nasceu neste bairro nas primeiras décadas do século XIX, nas tascas e casas de pasto de pescadores e marinheiros. Hoje os turistas chegam às centenas de milhar por ano à procura dessa autenticidade que o Instagram não consegue captar a sério.

Do ponto de vista imobiliário, Alfama é um mercado de especialistas. Os preços de venda de imóveis reabilitados situam-se entre 5.500 e 9.000 €/m², com o arrendamento de curta duração a atingir 18 a 28 €/m²/mês. A escassez de oferta reabilitada é estrutural: reabilitar aqui é caro e tecnicamente exigente, o que actua como barreira à entrada natural.

A topografia é o primeiro argumento a dominar antes de mostrar qualquer imóvel: ruas muito acidentadas, becos sem saída, acessos condicionados a veículos. Quem compra em Alfama escolhe, consciente ou não, uma vida sem carro. O eléctrico 28 é a ligação histórica ao resto da cidade, mas a vida quotidiana faz-se a pé.

A classificação SIRU (Sistema de Incentivos à Reabilitação Urbana) permite IVA a 6% nas empreitadas de reabilitação (em vez de 23%) e isenção ou redução de IMI até 10 anos. Para um imóvel a necessitar de obra, estes incentivos representam poupanças consideráveis.

Um ponto que qualquer comprador deve verificar: a Câmara de Lisboa restringiu a atribuição de novas licenças de Alojamento Local em Santa Maria Maior. Quem compra para AL precisa de confirmar o enquadramento legal actualizado antes de fechar negócio.

Alfama não é para toda a gente. Mas para quem percebe o que está a comprar, é um dos imóveis com mais história e mais resiliência de valor em toda a cidade.

Está a considerar comprar em Alfama? Fale comigo antes de visitar qualquer imóvel. Conheço o mercado, as restrições e as oportunidades reais desta zona.