Porque é que o preço por m² não te diz nada sobre o valor do imóvel

O preço por metro quadrado é o indicador preferido de quem não quer pensar muito.

É um número limpo, comparável, que dá a sensação de objectividade. Coloca apartamentos completamente diferentes na mesma tabela e permite que alguém diga, com ar de quem percebe do assunto, que "este está caro em relação à zona" ou que "aquele é uma oportunidade".

O problema é que metros quadrados não vivem da mesma forma. Não rendem da mesma forma. Não valorizam da mesma forma.

Um apartamento de 150m² com três quartos iguais, corredores compridos e uma sala que nunca recebe luz da tarde vale menos, em termos de qualidade de vida e de valorização futura, do que um de 110m² bem distribuído, com pés-direitos altos, dupla exposição e varandas que se tornam parte da sala quando o tempo permite. E provavelmente está a ser vendido a um preço por m² mais alto, porque o promotor também faz as contas.

No segmento de luxo, o preço por m² torna-se ainda mais enganador. Aqui, o valor está em coisas que o metro quadrado não captura: a raridade da localização, a qualidade da construção, a gestão do condomínio, a comunidade de residentes, a vista que não pode ser bloqueada, o tecto de pé-direito duplo que não existe noutro sítio naquele bairro.

Quando um comprador me diz "mas por este preço por m² consigo comprar em [zona X]", a minha resposta é sempre a mesma: consigo. Mas não compras este apartamento. Compras metros quadrados numa zona diferente, num edifício diferente, com uma vida diferente.

O preço por m² compara o incomparável. E no mercado de luxo, comparar o incomparável é a forma mais rápida de tomar uma má decisão.