O edifício que tem duas vidas e ninguém fala sobre isso.

Em 1975, abriu na Avenida Fontes Pereira de Melo aquilo que era, para os padrões da época, uma ideia moderna e ambiciosa: um centro comercial integrado num edifício de escritórios de vinte e três pisos, com ligação directa ao metro de Picoas. Quarenta e quatro lojas, um banco, três restaurantes, discoteca e boîte. Lisboa ainda não sabia bem o que era um centro comercial. O Imaviz foi um dos primeiros a explicar.

Há um pormenor da história deste edifício que quase ninguém conhece. O projecto original do arquitecto Fernando Silva previa não um mas dois edifícios gémeos, que seriam conhecidos como os "Edifícios Aviz". A construção do primeiro começou em 1966 e ficou concluída em 1969. Com a conclusão deste, a segunda torre foi abandonada. No seu lugar nasceu o Sheraton, também com projecto de Fernando Silva, inaugurado em 1972. O que existe hoje na Fontes Pereira de Melo é, portanto, metade de uma visão original que nunca se completou. A cidade ficou com um edifício e um hotel onde podiam ter ficado dois edifícios iguais.

Cinquenta anos depois, o que sobrou dessa visão continua de pé. Os escritórios lá em cima transaccionam com normalidade, há fracções no mercado, há empresas a funcionar, há movimento. É um activo vivo no coração de uma das avenidas mais valorizadas de Lisboa.

Lá em baixo, onde tudo começou, não há nada. Ou quase nada.

O piso comercial encerrou nos anos 90, vítima do mesmo processo que destruiu a primeira geração de centros comerciais portugueses: a chegada das grandes superfícies com estacionamento, cinema e escala incomparável. Em 2013 surgiu uma última tentativa de reactivação, o Imaviz Underground, com lojas de moda alternativa, vinil e banda desenhada. Durou dois anos. Fechou por conflitos entre lojistas e administração do condomínio, cortes de electricidade, falta de limpeza e segurança. O espaço voltou ao silêncio.

O que ficou é um caso de estudo que o mercado imobiliário raramente discute porque não tem resolução visível, nem promotor a anunciar planos, nem processo camarário público, nem disputa política. Há apenas um piso comercial de 3.200 metros quadrados no centro de Lisboa, ligado ao metro, em estagnação há trinta anos, enquanto o resto do mesmo edifício funciona com toda a normalidade.

A explicação para este paradoxo está na estrutura jurídica do imóvel.

O Imaviz é um condomínio em propriedade horizontal com as fracções comerciais divididas entre múltiplos proprietários. Não há um único dono institucional que possa decidir o destino do espaço, contratar um arquitecto, lançar um projecto e avançar. Há condóminos com interesses diferentes, alguns ausentes, alguns sem capacidade de investimento, alguns à espera que outro tome a iniciativa. É o padrão clássico dos centros comerciais da primeira geração que nunca foram detidos por fundos ou promotores com estrutura de decisão centralizada: quando precisam de reinvenção, não têm quem decida.

É um problema que nenhuma lei de simplificação urbanística resolve directamente, porque não é um problema de licenciamento. É um problema de governança do imóvel.

Do ponto de vista do mercado, este tipo de situação é mais comum do que parece. Lisboa tem vários edifícios com esta dualidade: pisos superiores com vida activa e valor de mercado estável, pisos inferiores em limbo jurídico e físico que não se vendem, não se reabilitam e não atraem investimento porque o processo de decisão colegial entre condóminos com interesses divergentes é praticamente impossível de destravar sem um agente externo com capital e paciência suficientes para comprar posições suficientes e tomar o controlo.

O que torna o caso do Imaviz interessante não é a decadência em si. É a proximidade entre o que existe e o que podia existir.

Estamos a falar de um espaço com ligação directa ao metro de Picoas, numa das avenidas mais frequentadas de Lisboa, com mais de três mil metros quadrados de área comercial e subterrânea, num quarteirão onde os valores de arrendamento de escritórios continuam a crescer. A localização não tem problema. A estrutura física pode ser trabalhada. O que falta é o mecanismo de decisão que o imóvel, pela sua natureza jurídica, não tem.

Há cidades europeias onde este tipo de situação é resolvido por municípios com instrumentos de intervenção urbanística que permitem forçar decisões em imóveis em estado de abandono parcial com impacto negativo na malha urbana. Em Lisboa, esses mecanismos existem no papel com uma aplicação prática muito limitada.

O resultado é o que se vê: um edifício com duas vidas completamente diferentes ao mesmo tempo, separadas por alguns andares e por uma estrutura de propriedade que ninguém consegue destravar. Lá em cima, escritórios a vender e a arrendar com normalidade. Lá em baixo, silêncio.

O projecto original previa dois edifícios. Ficou um. E mesmo esse, só funciona a metade.