Marvila: onde o Chiado estava há 25 anos

Marvila foi durante séculos a "quinta de Lisboa" - zona de produção agrícola e vinícola que abastecia a cidade. O topónimo "Beato" vem do Convento do Beato, fundado no séc. XVI. A reconversão industrial que deu lugar às cervejeiras artesanais e galerias de arte actuais aconteceu sobre o legado de um século de indústria química, têxtil e alimentar.

Esta comparação circula muito no mercado. Pode ser exagerada, pode não ser. O que não é exagerado é que Marvila está a mudar a uma velocidade que o mercado imobiliário está a registar em tempo real.

Marvila foi durante séculos a "quinta de Lisboa" - zona de vinhas e agricultura que abastecia a cidade. O topónimo Beato vem do Convento do Beato, fundado no século XVI. O século XX transformou-a em zona industrial; o século XXI está a transformá-la outra vez, desta vez em capital criativa.

Nos últimos cinco anos, Marvila tornou-se o epicentro da cena artística de Lisboa: galerias de arte, cervejeiras artesanais, restaurantes de referência (Fábrica Musa, ZDB Galeria, Cão Faminto). O Beato Innovation District, instalado nos antigos armazéns militares de grande escala, é o projecto de reconversão mais ambicioso de Lisboa neste momento.

Os preços situam-se entre 3.500 e 7.000 €/m², com arrendamento a 12–20 €/m²/mês. O produto mais específico desta zona - lofts e apartamentos em edifícios industriais reconvertidos, com pés-direitos de 3–5 metros e áreas muitas vezes acima dos 100 m² - não existe noutro sítio em Lisboa.

A limitação mais relevante é a acessibilidade actual. A extensão da Linha Vermelha do metro para Marvila está programada, mas a data de conclusão tem sido incerta. Para já, a zona serve-se de autocarros, carro particular e bicicleta na frente ribeirinha. Quem compra hoje está a apostar em parte que o metro chegará.

As lacunas de comércio quotidiano, supermercado acessível, farmácia a pé, são reais e são frequentemente o argumento que os clientes mais conservadores usam para não comprar. O contexto correcto é que Marvila está em fase de transição, não de abandono. A diferença entre as duas é importante.

Quem entrou há três a cinco anos valorizou significativamente. Quem entra agora paga já um preço com alguma subida incorporada. O que ainda não está incorporado é a chegada do metro.

Para análise de oportunidades específicas em Marvila/Beato, fico disponível para conversar sobre o que o mercado está a oferecer neste momento.