Comprar casa na planta: o que é, o que significa e o que é preciso saber antes de avançar.

Comprar uma casa que ainda não existe é uma decisão que exige um tipo de confiança diferente da que se tem quando se compra uma casa que se pode visitar, medir, sentir e avaliar. É uma compra feita com base em plantas, maquetes, renders fotorrealistas e palavras de um promotor que ainda está a construir o que promete.

Isso não significa que seja uma má decisão. Significa que é uma decisão que exige informação específica, e que os riscos que existem são diferentes dos riscos de uma compra em segunda mão.

O que significa comprar na planta

Comprar na planta significa comprar um imóvel que ainda está em fase de projecto ou em construção. O comprador assina um contrato de promessa de compra e venda com base na documentação disponível, que pode incluir plantas de arquitectura, memória descritiva, lista de materiais e acabamentos, e prazo previsto de conclusão da obra.

A escritura, o momento em que a propriedade muda legalmente de mãos, só acontece quando a obra estiver concluída e o imóvel tiver toda a documentação legal em ordem, nomeadamente a licença de utilização emitida pela câmara municipal.

Entre a assinatura do contrato de promessa e a escritura pode passar um ano, dois anos ou mais, dependendo da fase em que a obra está quando o contrato é assinado e do ritmo de construção do promotor.

Como funciona o pagamento

O pagamento numa compra na planta é faseado. O esquema mais comum funciona assim: uma parte é paga no momento da assinatura do contrato de promessa, o chamado sinal, e o restante é pago em prestações ao longo da construção, com um pagamento final na escritura.

Os valores e os momentos de cada prestação variam conforme o promotor e o projecto. Há projectos que pedem 10% na assinatura do contrato e o restante na escritura. Há outros que estruturam pagamentos intercalares ligados a fases de obra: fundações concluídas, estrutura concluída, acabamentos iniciados. As condições estão definidas no contrato de promessa e devem ser lidas com atenção antes de assinar.

O valor financiado pelo banco, quando existe crédito habitação, é normalmente disponibilizado na escritura. Isto significa que os pagamentos intercalares durante a construção, se existirem, são feitos com capitais próprios do comprador. É um ponto que muitas pessoas não antecipam e que tem implicações directas no planeamento financeiro.

O que o contrato de promessa deve conter

O contrato de promessa de compra e venda numa compra na planta deve ser um documento detalhado. Não um documento genérico. Os pontos que devem estar claramente definidos são os seguintes.

A identificação precisa do imóvel: fracção, piso, orientação, área bruta privativa, área de lugares de estacionamento e arrecadação se existirem. A descrição dos materiais e acabamentos, com especificação de marcas ou características técnicas quando relevante. O prazo de conclusão da obra, com a data prevista para a escritura. As condições de pagamento, com os valores e os momentos de cada prestação. As condições em que o prazo pode ser alterado e o que acontece se o promotor não cumprir. As condições de resolução do contrato por parte do comprador, incluindo o que acontece ao sinal pago em caso de incumprimento do promotor.

Um contrato de promessa mal redigido ou omisso protege o promotor e expõe o comprador. É um documento que vale a pena ser revisto por um advogado antes de ser assinado.

Os riscos específicos de comprar na planta

Comprar na planta tem riscos que não existem numa compra em segunda mão, e é importante conhecê-los antes de decidir.

O risco mais óbvio é o atraso na obra. Atrasos são frequentes no sector da construção, por razões que vão desde problemas de licenciamento a dificuldades de fornecimento de materiais, de falta de mão-de-obra a questões financeiras do promotor. Um atraso de seis meses pode ter consequências práticas significativas para o comprador: prolongar um arrendamento que estava prestes a terminar, adiar uma mudança, alterar condições de crédito.

O contrato deve definir o que acontece em caso de atraso: se há penalizações para o promotor, se o comprador pode resolver o contrato e em que condições, o que acontece ao dinheiro já pago.

O segundo risco é a diferença entre o que foi prometido e o que foi entregue. Os renders e as memórias descritivas criam expectativas que a realidade pode não confirmar na totalidade. Materiais substituídos por equivalentes de menor qualidade. Acabamentos que na planta pareciam de uma forma e na prática ficaram de outra. Áreas que na planta incluíam zonas que na prática têm uma utilidade diferente da esperada.

A protecção contra este risco está na precisão do contrato: quanto mais detalhada for a memória descritiva e quanto mais vinculativa for a sua inclusão no contrato, mais difícil é para o promotor fazer substituições unilaterais.

O terceiro risco, menos frequente mas com consequências mais graves, é a insolvência do promotor. Se o promotor entrar em falência durante a construção, o comprador pode ficar com dinheiro pago e sem casa. A forma de mitigar este risco é verificar, antes de assinar, se o promotor tem seguro de garantia de cumprimento ou se os pagamentos intercalares estão protegidos por uma garantia bancária. Não é uma prática universalmente adoptada em Portugal, mas existe e deve ser pedida.

O que verificar antes de comprar

Há um conjunto de verificações que devem ser feitas antes de assinar qualquer contrato de promessa numa compra na planta.

O alvará de construção ou o pedido de licenciamento deve estar em ordem. Um projecto que ainda não tem licença de construção aprovada tem um grau de incerteza adicional sobre prazos e sobre o que vai de facto ser construído.

O promotor deve ser pesquisado. Tem obra concluída? Tem referências verificáveis? Tem registo no IMPIC, o Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, que é obrigatório para a actividade de promoção imobiliária? Um promotor sem historial verificável é um risco que não está no contrato mas que está na operação.

A localização deve ser avaliada não apenas pelo que é hoje mas pelo que está previsto que seja quando a obra estiver concluída. Há projectos de infra-estrutura, de urbanismo, de alteração de uso do solo que podem mudar significativamente uma zona num prazo de dois a três anos. Em sentido positivo ou negativo.

As vantagens que existem

Comprar na planta não é apenas risco. Tem vantagens reais que justificam a decisão para muitos compradores.

O preço é frequentemente mais baixo do que o preço de mercado do imóvel concluído. O promotor vende mais barato na fase de projecto ou de construção porque precisa de capital para financiar a obra e porque o produto ainda não existe fisicamente. O comprador paga menos e beneficia da valorização que acontece entre a compra e a conclusão.

A possibilidade de escolher, quando o projecto ainda está em fase inicial, pode incluir a escolha de acabamentos, de disposição interior ou de detalhes que numa compra em segunda mão não existem. Compra-se algo feito à medida dentro das opções disponíveis.

E compra-se novo, com garantia legal de construção de cinco anos para defeitos de construção e dez anos para defeitos estruturais, o que elimina a incerteza sobre o estado de conservação que existe em qualquer compra em segunda mão.

A decisão

Comprar na planta é uma boa decisão para quem tem flexibilidade de prazo, capital próprio disponível para os pagamentos intercalares, tolerância para a incerteza do processo e informação suficiente sobre o promotor e o projecto.

É uma decisão com riscos acrescidos para quem precisa de uma data certa, para quem não tem margem financeira para imprevistos, ou para quem está a comprar com base exclusivamente nos materiais de marketing sem verificar o que está por baixo deles.

A diferença entre uma boa compra na planta e uma má compra na planta raramente está no projecto. Está na qualidade da informação com que a decisão foi tomada.