Lisboa tem dez anos de atraso em tudo excepto nos preços.

Os preços fazem sentido para uma capital europeia. O resto ainda não chegou lá.

Não é uma crítica. É uma observação que qualquer pessoa que viva em Lisboa reconhece se for honesta.

Os preços do imobiliário lisboeta atingiram em vários segmentos e zonas os valores de Madrid, de Amesterdão, de Berlim antes da regulação, de Milão. São preços de capital europeia madura com mercado consolidado e procura internacional estrutural. São preços que reflectem uma valorização real e acelerada ao longo de uma década, alimentada por capital externo, por turismo, por regimes fiscais atractivos que trouxeram residentes de alto rendimento, e por uma procura que o stock habitacional existente não conseguiu absorver.

O que esses preços pressupõem é uma cidade que acompanhou esse crescimento em tudo o resto. E é aqui que a conversa fica desconfortável.

Os transportes públicos de Lisboa são o exemplo mais imediato. Uma cidade com preços de imobiliário ao nível de capitais europeias tem uma rede de metro com menos de cinquenta estações, com falhas de cobertura em zonas que entretanto valorizaram significativamente, com atrasos e supressões que são uma constante suficientemente previsível para terem deixado de ser notícia. O autocarro funciona mas com uma fiabilidade e uma frequência que não correspondem ao que se encontra em cidades com metade do preço por metro quadrado. O comboio suburbano tem melhorado mas parte de uma base tão baixa que a melhoria relativa não resolve o problema absoluto.

A construção nova tem um problema diferente mas igualmente estrutural. Uma parte significativa do que foi construído na última década em Lisboa foi construído depressa, para um mercado com procura urgente e com margens que não comportavam os melhores materiais nem os melhores acabamentos. Há condomínios entregues há menos de dez anos com problemas de infiltrações, de isolamento térmico e acústico, de fachadas que envelheceram mal, de sistemas de climatização subdimensionados para o uso real. São edifícios com preço de mercado europeu e qualidade de construção que esse preço não devia comportar.

Os serviços públicos têm os seus próprios desfasamentos. Os tempos de espera em saúde, as filas em conservatórias e serviços de finanças, a lentidão dos processos camarários que afecta tanto quem reabilita como quem quer simplesmente regularizar uma situação documental, a burocracia que resiste à digitalização de formas que surpreendem quem chega de países com menor PIB per capita mas com administração pública mais eficiente.

Nada disto é novidade para quem vive em Lisboa. É o ruído de fundo da cidade, tão familiar que deixou de ser percebido como problema e passou a ser aceite como característica.

O problema não é o atraso em si. Cidades têm ritmos diferentes e Lisboa tem qualidades genuínas que justificam parte do prémio que o mercado lhe atribui: clima, segurança, gastronomia, uma escala humana que as grandes capitais europeias perderam, e uma qualidade de vida quotidiana que os números não capturam completamente.

O problema é o desfasamento entre o que o preço pressupõe e o que a cidade entrega. Quem compra em Amesterdão ou em Viena a preços equivalentes aos de Lisboa compra também a infraestrutura, os serviços, a qualidade de construção e a eficiência administrativa que esses mercados desenvolveram ao longo de décadas. Quem compra em Lisboa compra o preço sem a infraestrutura correspondente, pelo menos por enquanto.

Por enquanto é a palavra que importa.

Lisboa está a construir o metro que devia ter construído há vinte anos. Está a rever o plano director com uma ambição urbanística que não tinha há décadas. Está a atrair investimento em tecnologia e em sectores de alto valor que estão a mudar o perfil económico da cidade de forma lenta mas mensurável. O atraso não é permanente. É uma fotografia de um momento de transição entre o que Lisboa foi e o que está a tornar-se.

Para quem compra agora, isto tem uma leitura específica. Comprar numa cidade em transição significa comprar antes de a infraestrutura chegar ao nível do preço. Significa que parte do valor futuro ainda não está incorporado no preço actual, o que pode ser uma vantagem. Significa também que se vive durante anos com a infraestrutura actual, não com a infraestrutura prometida.

Os preços chegaram. O resto está a caminho. A questão é quanto tempo demora e quem paga o custo de esperar.