O FMI errou o alvo

Retirar os apoios aos jovens não resolve a crise da habitação. Adia apenas a conversa que o país precisa de ter.

Em Maio de 2026, o Fundo Monetário Internacional recomendou ao Governo português que acabasse com dois dos principais apoios à compra de casa para jovens: a isenção de IMT e Imposto de Selo, e a garantia pública que permite financiamento a 100%. O argumento do FMI é tecnicamente coerente: medidas que estimulam a procura num mercado com oferta limitada tendem a subir os preços. Mas a coerência técnica de uma afirmação não é garantia de que ela aponte para a causa certa, nem para a solução adequada.

Este artigo não defende que os apoios aos jovens são perfeitos. Defende que são o bode expiatório mais conveniente numa crise cujas raízes são muito mais antigas, muito mais profundas, e muito mais incómodas de resolver.

Os números que o FMI ignorou

Para perceber o que está realmente a acontecer no mercado imobiliário português, convém começar pelos factos do INE.

Em 2025, o índice de preços da habitação aumentou 17,6%, o maior registo de sempre na série actual. No quarto trimestre desse ano, a aceleração foi ainda mais pronunciada: +18,9% em termos homólogos, segundo o INE, a segunda maior subida de toda a União Europeia. O preço mediano das transacções atingiu os 2.198 euros por metro quadrado no final de 2025, encadeando máximos históricos sucessivos trimestre após trimestre. A avaliação bancária acompanhou: em Fevereiro de 2026, o valor mediano subiu 17,2% face ao ano anterior.

Importa contextualizar esta trajectória. Entre 2015 e 2025, os preços das casas acumularam uma valorização de 180% em Portugal, praticamente triplicando numa década. Desde 2019, o preço das casas cresceu 92%, enquanto o rendimento médio líquido das famílias cresceu apenas 43%. O custo de comprar casa aumentou mais do dobro do crescimento salarial. Mas este crescimento nominal é ainda mais enganador do que parece: nos últimos cinco anos, o custo de vida acumulou uma subida de 21,1%, com a energia a puxar mais 13% só em 2026. O rendimento que "cresceu" 43% foi sendo consumido pela inflação, pela alimentação e pelos serviços essenciais. O que sobrava para poupar a entrada de uma casa era, na prática, muito menos do que os números brutos sugerem. A equação real para um jovem não é "salário versus preço da casa". É "o que fica depois de pagar tudo o resto versus preço da casa".

A garantia pública e a isenção de IMT para jovens entraram em vigor em Agosto e Setembro de 2024. A subida estrutural dos preços, ela própria, precede estes instrumentos em quase dez anos. Atribuir-lhes responsabilidade relevante na escalada de preços exigiria que dois instrumentos com menos de dois anos de existência, dirigidos a um segmento específico com tecto em 450 mil euros, tivessem conseguido inflacionar um mercado que já vinha a subir de forma contínua e acelerada muito antes da sua criação. Essa conclusão não encontra suporte nos dados.

O lado da oferta: o que o INE revela

A crise da habitação em Portugal tem uma causa estrutural dominante e ela está claramente documentada nas estatísticas do INE: falta de casas.

Em 2025, foram concluídos 26.714 fogos para habitação familiar, o valor mais alto desde 2011 e um novo máximo da última década e meia. É um sinal positivo. O problema é que este número representa menos de metade do que o mercado exige. A procura real estima-se próxima de 70 mil fogos por ano. Portugal está a produzir, sistematicamente, menos de 40% do que precisa.

O licenciamento mostra um esforço de recuperação, mas também revela as suas contradições. Em 2025, foram licenciadas 41.592 casas novas, um aumento de 20% face a 2024, e o número mais alto de muitos anos. No entanto, o quarto trimestre de 2025 trouxe já um recuo preocupante: o número de edifícios licenciados caiu 14,2% face ao período homólogo, e as obras de reabilitação recuaram 22%. O padrão repete-se: o licenciamento cresce nos períodos de entusiasmo e contrai quando os custos e as incertezas regulatórias aumentam. Entre edifícios licenciados e fogos efectivamente concluídos, existe um fosso que os dados do INE tornam evidente: licenciar não é construir, e construir tem demorado cada vez mais.

Os custos de construção agravam o problema. Em Março de 2026, o índice de custos de construção de habitação nova subiu 5,8% em termos homólogos, com a mão de obra a aumentar 8,2% e os materiais 3,7%. Esta pressão de custos empurra os promotores para o segmento premium, onde as margens absorvem os encargos, deixando um vazio crescente no segmento acessível, que é precisamente onde os jovens precisam de entrar.

A pressão demográfica acrescenta uma camada que raramente aparece com a seriedade que merece neste debate. Dados do INE divulgados em Junho de 2026 mostram que a população residente em Portugal atingiu 11,4 milhões de pessoas no final de 2025, o valor mais alto de sempre. Entre 2021 e 2025, o país recebeu em média 581 novos imigrantes por dia. A população estrangeira residente mais do que duplicou em quatro anos, de 748 mil para 1,6 milhões de pessoas, representando hoje 14% da população total. Os saldos migratórios foram de 371 mil em 2022, 307 mil em 2023 e 217 mil em 2024, um crescimento populacional excepcional sem qualquer paralelo na história recente do país. E esta população concentra-se precisamente onde a habitação é mais escassa e mais cara: a Grande Lisboa concentra 34% de todos os estrangeiros residentes, o Algarve tem 28% da sua população de nacionalidade estrangeira, a Península de Setúbal cresceu 12,8% em quatro anos. Não é coincidência. É o reflexo de pessoas que chegam a trabalhar, que precisam de casa, e que encontram um mercado que já não tinha oferta suficiente para quem cá estava. O crescimento demográfico foi três a quatro vezes mais rápido do que a capacidade de construção. Nenhuma isenção de IMT criou este desequilíbrio.

A isto acresce a atractividade de Portugal para compradores estrangeiros. Segundo o Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal, os compradores estrangeiros, residentes e não residentes, representaram 28% de todas as compras de casas em Portugal em 2025. Esta proporção mantém-se relativamente estável desde 2019, quando era de 25%, com um pico de 31% em 2023. O poder de compra destes compradores é sistematicamente superior: quem vem da União Europeia paga casas 43% mais caras do que os portugueses; quem vem de fora da Europa paga o dobro. Quando um mercado com oferta insuficiente recebe procura adicional com maior capacidade de pagar, o preço equilibra-se pelo comprador mais forte, empurrando para cima o patamar de acesso de todos os outros. A compra por não residentes estrita tem vindo a cair com o fim dos vistos gold e a alteração do regime de Residentes Não Habituais, mas o interesse internacional mantém-se: no primeiro trimestre de 2026, as visitas internacionais a anúncios imobiliários portugueses representavam percentagens de dois dígitos em 19 das 20 maiores cidades do país. Portugal continua a ser percepcionado globalmente como um destino seguro, com clima, qualidade de vida e preços ainda competitivos face a outras capitais europeias. Esta atractividade é um activo legítimo, mas exige políticas que protejam o acesso à habitação dos residentes em vez de deixar o mercado resolver por exclusão.

A conjugação destes factores é simples de enunciar: Portugal passou mais de uma década a construir muito pouco, acumulou um défice habitacional entre 800 mil e um milhão de fogos, recebeu perto de um milhão de novos residentes em quatro anos, viu 28% das suas transacções imobiliárias ir para compradores estrangeiros com maior poder de compra, e agora debate-se com uma cadeia de produção que não consegue responder com a rapidez que a situação exige.

O que os apoios aos jovens realmente fazem

A garantia pública e as isenções fiscais não criam procura nova do nada. Convertem procura latente em procura efectiva. A distinção é relevante.

Há centenas de milhares de jovens portugueses que querem comprar casa, que têm rendimento para pagar uma prestação mensal, mas que não conseguem acumular os 10% de entrada inicial. Em 2025, foram vendidas 169.812 habitações em Portugal, o maior número de sempre. Dizer que este volume foi impulsionado exclusivamente pelos apoios aos jovens ignora o contexto mais amplo: taxas de juro historicamente baixas, mercado de trabalho em expansão, e um fluxo migratório que ultrapassou 155 mil pessoas apenas num ano.

A taxa de esforço dos jovens no arrendamento atingiu cerca de 80% dos rendimentos no quarto trimestre de 2025. Quem arrendou ficou a pagar quase o mesmo que pagaria numa prestação de crédito, sem acumular qualquer activo patrimonial, e sem perspectiva de saída a prazo. Os apoios à compra, neste contexto, não são um privilégio: são a diferença entre entrar no mercado e permanecer indefinidamente excluídos dele.

O FMI recomenda que os apoios sejam sujeitos a condição de recursos, tal como outros apoios sociais. É uma posição razoável em abstracto. Mas a garantia pública já tem um tecto de rendimento: o acesso está limitado a jovens abaixo do oitavo escalão do IRS, ou seja, com rendimentos anuais inferiores a 81.199 euros. E mesmo que a condição de recursos fosse apertada ao máximo, o problema central não se alterava: continuaria a não existir a casa que esse jovem poderia comprar.

O que o FMI deveria ter recomendado

Existe evidência de que as autoridades portuguesas e europeias estão a começar a reconhecer onde está o verdadeiro problema: o Banco de Portugal e a Comissão Europeia publicaram, nos últimos meses, análises que convergem na mesma conclusão. O problema é estrutural e está do lado da oferta.

As recomendações que fariam diferença são outras.

Reforma dos licenciamentos com consequências reais. O tempo médio para obter uma licença de construção em Lisboa era de 680 dias em 2024, segundo dados do Banco Mundial. No Porto, 543 dias. Em Roma, 200. Em Budapeste, menos de 100. O Governo anunciou medidas de simplificação, mas a eficácia dessas medidas ainda não se reflecte nos dados de conclusão de obras. Enquanto os licenciamentos forem uma corrida de obstáculos, a oferta não acompanha.

IVA na construção a 6%, implementado sem demora. A medida foi anunciada. A demora na sua regulamentação e entrada em vigor efectiva está a paralisar projectos que dependem da certeza fiscal para arrancar. Cada mês de adiamento é um empreendimento que não começa.

Construção pública directa e em escala. Portugal tem um dos parques de habitação pública mais reduzidos da Europa Ocidental. O Estado não pode continuar a gerir a crise exclusivamente através de incentivos fiscais. Precisa de construir casas, em parceria com municípios e o sector social, para os segmentos que o mercado privado não serve.

Build to rent com incentivos suficientes. O arrendamento de longa duração, construído de raiz para esse fim, é uma peça que falta no mercado português. Os incentivos fiscais para senhorios existem, mas não chegam para tornar o modelo atractivo à escala necessária. Com 41.592 fogos licenciados em 2025, é preciso que uma parte significativa deles entre no mercado de arrendamento em vez de ser capturada pela venda especulativa.

Mobilização séria do parque devoluto. Segundo os Censos de 2021, existiam em Portugal 723.215 fogos vagos, o equivalente a 12% do parque habitacional total. Desse universo, mais de 485 mil estavam em condições de habitabilidade. Mas apenas 236.927 estavam efectivamente no mercado para venda ou arrendamento. Os restantes 248.534, em bom estado, permaneciam fora do mercado por razões que o próprio IHRU confessa não conseguir explicar com detalhe e recomenda estudar melhor. Estes imóveis concentram-se, de forma não coincidente, nos municípios com maior pressão habitacional: Lisboa lidera com 21.801 fogos vagos fora do mercado, seguida de Sintra, Coimbra, Porto e Oeiras. Há casas onde faltam pessoas, nas mesmas cidades onde há pessoas sem casas.

Parte deste universo pertence ao Estado. Uma auditoria da Inspecção-Geral de Finanças ao IGFSS revelou, em Janeiro de 2026, que a Segurança Social tinha 854 fracções em estado devoluto no final de 2024, representando 33,3% do total de imóveis sob gestão. O processo de rentabilização destes imóveis foi classificado pela IGF como "sem evolução significativa". O Estado está simultaneamente a construir discursos sobre a crise da habitação e a deixar o seu próprio parque imobiliário parado.

O papel dos fundos de investimento imobiliário. Esta é a dimensão que menos aparece no debate público, e talvez a mais relevante. Em Abril de 2025, existiam em Portugal 321 fundos de investimento imobiliário activos, responsáveis pela gestão de 17.852 milhões de euros, com um crescimento de 21% no valor gerido num único ano. O sector cresce a um ritmo que nenhuma política de habitação acompanha. O problema estrutural é o seguinte: estes fundos têm incentivos directos para manter a oferta restrita. A valorização dos activos que detêm depende, em larga medida, da escassez. Quando um fundo compra um imóvel habitacional e o mantém vago ou o coloca no mercado de arrendamento de curta duração, está a reduzir a oferta disponível para compra ou arrendamento de longa duração, pressionando os preços em alta, o que valoriza o restante portfólio. É uma lógica de mercado perfeitamente racional para quem gere activos financeiros. É devastadora para quem precisa de uma casa para viver. A tributação actual dos fundos imobiliários em Portugal é manifestamente insuficiente para corrigir este desincentivo: entre 2020 e 2022, o Estado encaixou apenas 27 milhões de euros em receita fiscal da tributação de fundos de investimento imobiliário, num sector que gere perto de 18 mil milhões. Uma tributação progressiva sobre imóveis habitacionais detidos por fundos que permaneçam desocupados ou em alojamento local, combinada com incentivos fiscais para os que entrem no mercado de arrendamento de longa duração a preços moderados, seria uma medida com impacto real na oferta disponível.

Densificação urbana inteligente. Nas principais cidades, há zonas com capacidade construtiva subutilizada por razões regulatórias com décadas. A densificação cuidada, com reforço de infraestruturas, é ambientalmente mais sustentável do que a expansão periférica e mais honesta do que dizer aos jovens que o problema é o IMT que não pagam.

O que custa mandar os jovens embora

Há uma dimensão neste debate que raramente é colocada com a brutalidade que merece. Durante décadas, Portugal investiu na formação de gerações progressivamente mais qualificadas. E depois expulsou-as.

Em termos relativos à sua população, Portugal é o 17.º país do mundo com mais emigrantes. Cinquenta e seis por cento dos emigrantes permanentes são jovens entre os 20 e os 34 anos. Em 2024, estimava-se que 40% da emigração portuguesa anual era composta por indivíduos altamente qualificados, que saíram à procura do que Portugal não conseguiu oferecer: salários competitivos, progressão de carreira, estabilidade, e a possibilidade de ter uma vida adulta completa, que inclui uma casa. O número de nascimentos de filhos de mães portuguesas no estrangeiro já representa 20% do total de nascimentos registados em Portugal. Portugal ocupa o 14.º lugar entre os 27 países da União Europeia no índice de Fuga de Cérebros. Somos, ao mesmo tempo, o país com a geração mais qualificada de sempre e um dos países com maior emigração qualificada da Europa.

Este êxodo tem consequências que se acumulam silenciosamente. Portugal é o 4.º país mais envelhecido do mundo, com 186 idosos por cada 100 jovens. Em 2023, apenas dois municípios tinham mais jovens do que idosos; em 2003 eram 73. A sustentabilidade da Segurança Social, a renovação do tecido produtivo, a inovação, a demografia do futuro: tudo isto depende de reter e atrair pessoas em idade activa. Estudos da Universidade do Porto estimam que a saída dos jovens qualificados que declaram intenção de emigrar representa um custo para o Estado próximo de mil milhões de euros por ano, em formação que não gera retorno.

A habitação não é a única razão pela qual os jovens saem. Mas é uma das que mais pesa na decisão de não voltar. Quando um jovem que emigrou pondera o regresso, a primeira questão prática é: onde vou viver? Com preços medianos de transacção acima de 2.000 euros por metro quadrado nas principais cidades, e rendas que absorvem 80% do rendimento, a resposta é frequentemente: não posso voltar. Retirar os instrumentos que permitem a esses jovens aceder à primeira habitação é, neste contexto, uma política de expulsão com outros meios.

A pergunta que importa

Retirar os apoios aos jovens teria algum efeito nos preços? Sim, marginalmente, ao reduzir a procura efectiva de um segmento específico. Mas esse efeito seria sentido primeiro nos jovens que perdem acesso à compra, não nos preços que continuariam a subir porque a oferta continuaria a produzir menos de metade do que o mercado exige.

O INE documenta com precisão o desequilíbrio: 26.714 fogos concluídos em 2025 para uma procura que exige o triplo. 41.592 licenciados, com um quarto trimestre já em queda. Custos de construção a subir perto de 6% ao ano. Avaliações bancárias em máximos históricos. Preços a crescer quase 19% num único ano.

Este é o problema. E não tem solução pelo lado da procura.

O FMI errou o alvo. O mais preocupante não é que o tenha errado: é que ao apontar para os apoios aos jovens, dá cobertura técnica à inacção nas reformas que realmente importam e que, essas sim, são politicamente difíceis de fazer.

Ana Almeida | Fio de Prumo - Consultoria Imobiliária Junho de 2026