O condomínio que ninguém leu antes de comprar.

Há um documento que existe em todos os edifícios em regime de propriedade horizontal e que contém mais informação relevante sobre o que se está a comprar do que qualquer fotografia, qualquer visita, e qualquer conversa com o consultor que representa o vendedor. Esse documento é o regulamento de condomínio. E a esmagadora maioria dos compradores nunca o leu antes de assinar a escritura.

Não por negligência deliberada. Por desconhecimento de que existe, de que é acessível, e de que o que contém pode mudar de forma significativa a decisão de compra ou pelo menos as condições em que essa decisão é tomada.

O regulamento de condomínio define o que é possível fazer dentro da fracção e nas partes comuns, quais as regras de utilização dos espaços partilhados, quais as obrigações de cada condómino, e como são tomadas as decisões colectivas que afectam o edifício. É o contrato social do edifício. E como qualquer contrato social, o seu valor real depende menos do que está escrito e mais de como é aplicado na prática.

É aqui que as actas das assembleias de condóminos se tornam o documento verdadeiramente revelador.

Uma acta de assembleia de condóminos é um registo de como aquele grupo específico de pessoas toma decisões em conjunto. Revela se há conflitos recorrentes entre condóminos. Se as decisões de manutenção são aprovadas ou sistematicamente adiadas. Se o fundo de reserva existe e tem um valor adequado à dimensão e à idade do edifício, ou se é inexistente e ninguém parece preocupado com isso. Se há obras estruturais pendentes que foram discutidas mas não aprovadas porque não houve consenso sobre quem paga. Se há condóminos com quotas em atraso e qual o impacto disso na capacidade do condomínio de fazer face às suas obrigações.

Tudo isto está nas actas. E as actas dos últimos três a cinco anos contam uma história sobre aquele edifício que nenhuma visita consegue contar.

Um edifício com actas que registam assembleias produtivas, decisões tomadas com regularidade, um fundo de reserva constituído e actualizado, e ausência de conflitos recorrentes, é um edifício onde a propriedade vai ser mais simples do que a média. Um edifício com actas que registam assembleias onde as mesmas questões aparecem ano após ano sem resolução, onde o fundo de reserva nunca chega ao valor que os condóminos reconhecem ser necessário, onde há um ou dois condóminos que bloqueiam sistematicamente as decisões que implicam despesa, é um edifício onde o comprador vai herdar exactamente esse padrão.

O padrão de um condomínio não muda com a chegada de um novo proprietário. Muda quando a composição do condomínio muda de forma suficientemente significativa para alterar as dinâmicas de decisão. Isso pode acontecer, mas não é algo com que o comprador possa contar.

Há problemas específicos que as actas revelam e que têm implicações financeiras directas para quem compra.

O fundo de reserva é o mais imediato. A lei portuguesa obriga à constituição de um fundo de reserva correspondente a uma percentagem das quotas de condomínio. Na prática, muitos condomínios têm fundos de reserva insuficientes para fazer face às obras que o edifício vai inevitavelmente precisar. Quando essas obras chegam, e chegam sempre, a solução é uma derrama extraordinária repartida pelos condóminos. Quem compra sem verificar o estado do fundo de reserva pode estar a comprar uma despesa significativa que não estava prevista no orçamento de compra.

As obras pendentes são o segundo problema. Um edifício com necessidade de intervenção na cobertura, na fachada, nos elevadores, ou nas canalizações comuns, que foi discutido em assembleia mas não aprovado por falta de consenso ou de fundos, tem essa necessidade acumulada. Não desaparece porque o imóvel mudou de mãos. Fica para o próximo proprietário gerir, com os mesmos condóminos, a mesma dinâmica de decisão, e a mesma insuficiência de fundos que impediu a solução antes.

Os condóminos com quotas em atraso são o terceiro problema, menos visível mas igualmente relevante. Um condomínio com dívidas acumuladas de condóminos que não pagam tem menos capacidade de resposta a qualquer necessidade urgente, e a recuperação dessas dívidas por via legal é um processo lento e incerto que pode demorar anos a produzir resultado.

Há uma última camada que as actas revelam e que é talvez a mais difícil de quantificar mas a mais determinante para a qualidade de vida de quem vai habitar o edifício: o clima entre condóminos.

Um edifício onde as assembleias registam conflitos pessoais recorrentes, onde há condóminos que se recusam a cumprir regras que os outros cumprem, onde a administração é contestada de forma sistemática por razões que têm mais a ver com dinâmicas pessoais do que com gestão objectiva do condomínio, é um edifício onde viver tem um custo que não está em nenhuma prestação.

Estes conflitos não são visíveis numa visita. Não aparecem nas fotografias. Não são mencionados pelo consultor que representa o vendedor, que não tem obrigação de os mencionar e que muitas vezes nem os conhece com detalhe suficiente para o fazer. Estão nas actas, à espera de quem as leia.

O que devia ser prática standard em qualquer processo de compra é simples: pedir as actas dos últimos três a cinco anos e o regulamento de condomínio antes de fazer uma oferta, e lê-los com atenção suficiente para perceber o que o edifício tem sido e o que provavelmente vai continuar a ser.

Este pedido é legítimo, é razoável, e qualquer vendedor com um condomínio bem gerido devia fazê-lo de bom grado porque os documentos confirmam o que a visita sugeriu. Um vendedor que resiste a fornecer as actas está a dizer algo sobre o que elas contêm.

A casa é o que se vê na visita. O edifício é o que está nas actas. E é no edifício que se vai viver.